PASAR PROPERTI MENGHADAPI TANTANGAN DI TAHUN 2008- Februari 2008

INDONESIAN COMMERCIAL NEWSLETTER

Februari 2008

FOKUS

PASAR PROPERTI MENGHADAPI TANTANGAN DI TAHUN 2008

Sektor konstruksi dan properti menghadapi tantangan karena naiknya berbagai harga bahan bangunan terutama kayu, besi baja dan. Namun demikian kenaikan harga ini tidak mengurangi minat masyarakat untuk terhadap pembel;ian rumah tinggal, apartemen maupun properti lainnya. Hal ini terlihat dari terus berkembangnya pembangunan perumahan, apartemen, dan mall yang masih terus diburu oleh pembelinya.

Pihak perbankan juga terus memicu penyaluran kredit di sektor properti baik berupa kredit pemilikan rumah atau apartemen maupun kredit untuk developer dan konstruksi.

Peranan perbankan ini sangat menentukan bisnis properti karena sekitar 80 - 90% pembelian rumah dan apartemen dibiayai oleh kredit perbankan. Didorong oleh rendahnya suku bunga SBI yang kini bertahan pada tingkat 8% per tahun, maka kredit pemilikan rumah juga bisa bertahan pada tingkat yang rendah sehingga masyarakat masih terus memburu rumah maupun apartemen baru.

Bagi perbankan kredit pemilikan rumah termasuk sektor yang diminati perbankan selain kredit pemilikan kendaraan bermotor karena dianggap risikonya rendah dibanding kredit disektor riil seperti industri manufaktur.

Hampir semua bank besar meningkatkan porsi kredit perumahan. Misalnya Bank Mandiri pada tahun 2006 baru menyalurkan kredit perumahan sebesar Rp. 4,37 trilyun maka pada tahun 2007 posisi kredit perumahannya telah meningkat lebih dari dua kali lipat menjadi Rp 9,30 milyar. Demikian juga Bank BCA yang meningkat jumlah kredit perumahan yang disalurkan dari Rp. 4,37 trilyun tahun 2006 menjadi Rp. 7,21 trilyun sampai September tahun 2007 dan diperkirakan akan mencapai Rp. 8,15 trilyun sampai bulan Desember 2007.

Sementara itu bank terbesar dalam penyaluran kredit perumahan tetap dilakukan oleh Bank Tabungan Negara (BTN), bank milik Pemerintah yang memang ditugaskan untuk membiayaai pemilikan rumah. Pada tahun 2006 jumlah jredit yang disalurkan oleh BTN telah mencapai 14,58 trilyun, kemudian pada tahun 2007 meningkat menjadi Rp. 16,3 trilyun.

Jumlah kredit tersebut hanya untuk kredit pemilikan rumah atau apartemen, tidak termasuk kredit untuk konstruksi dan realestate yang juga disalurkan oleh perbankan untuk menunjang sektor properti.

Inflasi yang besar menjadi tantangan sektor properti 2008

Selama tahun 2007 rendahnya suku bunga perbankan telah mendorong tumbuhnya sektor properti, sehingga ketika berbagai harga bahan bangunan meningkat para pengembang masih mampu menyelesaikan proyeknya.

Namun memasuki tahun 2008 tantangan yang dihadapi oleh para pengembang akan semakin membesar karena berbagai harga bahan bangunan terus meningkat semenjak harag minyak dunia meningkat yang kemudian diikuti oleh kenaikan berbagai harga barang tambang seperti besi, aluminium dll. Harga besi beton dan berbagai bahan bangunan dari besi baja lainnya pada akhir tahun yang lalu telah naik lebih dari 20% karena tingginya harga besi di pasar dunia.

Berbagai industri bahan bangunan mulai tertekan karena makin sulitnya mereka mempertahankan harga dengan semakin meningkatnya biaya produksi. Sementara itu daya beli masyarakat juga semakin berkurang dengan meningkatnya harga bahan pokok.

Pada bukan januari 2008 inflasi bulanan mencapai 1,77%. Angka inflasi ini merupakan angka inflasi bulan Januari terbesar dalam 4 tahun terakhir. Sebelumnya pada tahun 2005 ketika inflasi tahunan mencapai 17,11%, inflasi di bulan Januari 2005 hanya mencapai 1,43%. Tahun-tahun berikutnya inflasi bulan Januari lebih rendah lagiyaitu 1,36% pada tahun 2006 dan 1,04% pada tahun 2007.

Tingginya inflasi pada bulan Januari 2008 didorong oleh kenaikan harga dari bahan makanan, makanan jadi dan sektor perumahan bertutut-turut sebesar 0,74%, 0,34% dan 0,49%. Ketiga kelompok pengeluaran ini akan sangat membebani daya beli masyarakat.

Dengan masih terus tingginya harga minyak bumi, maka diperkirakan tingkat inflasi pada tahun 2008 akan lebih tinggi dibanding tahun 2007. Hal ini disebabkan sulitnya Pemeintah untuk mempertahankan harga BBM yang berlaku selama ini. Walaupun Pemerintah berjanji tidak akan menaikan harga BBM, namun kemungkinan masarakat akan terbebani dengan harga BBM yang tinggi karena Pemerintah merencanakan membatasi penggunaan BBM bersubsidi dengan mengalihkan kepada penggunaan BBM non subsidi terutama untuk kendaraan pribadi.

Bukan hanya BBM, harga berbagai kebutuhan pokok juga masih akan naik, karena masih tingginya harga bahan makanan di pasar dunia, sehingga akan berpengaruh kepada haraga makanan jadinya.

Harga bahan bangunan juga terus meningkat karena tingginya harga kayu, besi, aluminium dan harga bahan bakar sehingga berbagai industri bahan bangunan yang mengkonsumsi bahan bakar yang tinggi seperti semen dan keramik akan meningkat harganya.

Akibat kenaikan harga bahan bangunan maka harga rumah dan properti lainnya juga akan ikut meningkat sehingga semakin sulit masyarakat mampu membeli rumah.

Namun diperkirakan pasar properti akan benar-benar anjlok apabila BI meningkatkan kembali suku bunga BI rate. Untuk menahan laju inflasi BI kemungkinan akan menaikan suku bunga kembali. Apabila hal itu terjadi maka pasar properti akan terpukul karena masyarakat akan makin sulit memperoleh dana untuk pembelian rumah maupun apartemen.

Suku bunga yang rendah akan menjadi penolong pasar properti

Dalam jangka pendek BI masih akan berusahaa untuk tetap mempertahankan suku bunga yang rendah yaitu 8% seperti sekarang ini, untuk mengantisipasi suku bunga FED yang rendah. Bulan Januari 2008 yang lalu Bank Sentral Amerika telah menurunkan suku bunganya sebesar 75 basis point hingga menjadi 3,5% guna memulihkan pasar saham AS yang terpuruk sebagai dampak negatif dari krisis subprime mortgage.

Dengan penurunan suku bunga FED maka suku bunga SBI memiliki selisih yang makin besar. Jika BI meningkatkan suku bunga lagi untuk mengatasi inflasi maka akan memperbesar selisih lebar suku bunga dengan suku bunga FED. Tentunya hal ini tidak akan menguntungkan karena berarti peluang untuk mendapatkan suku bunga yang rendah akan lepas dan akan banyak perusahaan atau bank nasional yang berusaha mendapatkan pinjaman dari luar negeri yang unganya sedang rendah. Keadaan ini akan menimbulkan kondisi bubble economy seperti yang pernah trerjadi sebelum krisis moneter tahun 1997 yang lalu karena membanjirnya hot money ke pasar uang di Indonesia.

Dengan kecenderungan FED yang akan kembali menurunkan suku bunganya maka diperkirakan suku bunga BI mempunyai peluang untuk turun. Masalahnya tinggal tergantung tingkat inflasi yang terjadi, karena BI akan lebih serius mengelola inflasi agar bisa terkendali. Jika inflasi bulan Februari dan Maret tidak terkendali bukan tidak mungkin BI terpaksa menaikan suku bunga atau paling tidak menahan tingkat suku bunga seperti saat ini.

Dengan tingkat suku bunga yang masih rendah maka bagi industri properti hal ini diperkirakan akan menjadi pengimbang dari kemungkinan menurunnya pembelian properti sebagai akibat menurunnya daya beli masyarakat karena naiknya harga rumah dan properti lainnya.